撰文：李聲揚

《信報》曹仁超的名句是「唔好畀500呎綁住青春」，不少新一代琅琅上口，以為曹先生也建議年輕人不買樓，甚至恥笑買樓的是樓奴。這是天大的誤會！曹先生已作古，但多得有YouTube，大家可以重溫該訪問。曹先生說的大意是，不要只買一間500呎樓如此無大志，要「成條街同我掃晒佢」。

筆者無意當樓市啦啦隊，旨在還原歷史。筆者早前出版的新書《事先張揚──一書保平安》中，提到早年的故事：筆者2006年入職外資行做分析員，股市暢旺，2007年拿了20萬港元的花紅，當時已夠付新界樓的首期。但筆者沒有置業，因為筆者的分析員思維，自以為看通世事，認定香港樓價已和一般人收入脫節，負擔比率極高，勢必爆煲。加上當時少不更事，又未結婚，不願被樓按綁住青春。

後來大家知道樓價大升，最後筆者結婚後，2013年「死死氣」再上車，樓價較2007年已升了一倍有多。買樓不久後，和公司的大sales（開幾架法拉利的那種）下班把酒言歡，說起此事。大sales語重心長地教訓我：「少年你太年輕了。那些什麼負擔比率，只是讓你工作寫報告用，拿來判斷樓價，認真你便輸。」大sales還指出我的問題是「太看重死的數字，但了解人性不夠」。當天一席話，我銘記至現在。大sales還有一句金句，稍後開估。

談起往事，因為早前看到金管局的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，傳媒固然要在新聞稿中找點東西寫。我看到的頭條是「收入槓桿比率升至91.8%遠高於歷史平均」「樓價與收入比率攀升至19.6，遠高於1997」「本港家庭負債佔GDP的比重，升至91.8%，再創高位」。傳媒當然應該客觀，但投資決定或分析，必然是主觀。以上種種，就是大sales說的「死數字」了。我們看看，到底背後是什麼回事？

先說「收入槓桿比率亦升至91.8%」，此比率就是按揭供款和家庭入息的比率，很多人以為供樓的拿了收入的91.8%去供樓。

我們看看金管局報告的計法：50平方米單位（以20年期、七成按揭成數計算）的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。

看到問題了嗎？先說供款，20年？現在大多數人都有多長攤多長，我們看看金管局8月的數字，新批按揭，平均年期是330個月，27.5年。

平均按揭比率

另外，七成按揭？貴價樓固然不可能，平價樓呢？大家心知肚明，很多是靠父幹，若首期太細，子女供得吃力，也過不到壓力測試。數字不騙人，金管局的數字顯示，8月的新批按揭，平均按揭比率只有54.3%。

和計算公式相比，現實買家供款年期更長，首期也付出更多，所以公式當然大幅高估了供款。比率「分子」的供款有問題，「分母」的入息呢？相信大家都知道，香港買樓的，不會是中位數收入的家庭。事實上，此現象全世界皆見。

第二，就是「樓價與收入比率攀升至19.6」，這比率坊間又叫「負擔比率」，就是「不吃不喝多少年才夠付樓價」。這比率和按揭無關，但「分子」也是中位數收入，上一段已指出問題。

最後是「本港家庭負債佔GDP的比重，升至91.8%，再創高位」。當然家庭和國家不一樣，但你看美國日本等等，一樣是負債佔GDP極重，卻沒有出現問題，反而很多比率更低的國家爆煲。為何？正是因為美國和日本有實力，才可以借到盡，這和香港家庭的情況一樣。況且，本港家庭的負債，並非韓劇《魷魚遊戲》中欠高利貸，十居其九是按揭，背後有資產支持，甚至可能只是供滿再加按來炒股，但報道對家庭的資產絕口不提。

大sales當年（2013）認為我不解人性，誤以為樓市將煲爆，他爆出金句：「你不明白，自由是無價的」。你看後來的種種辣招，也是為了限制內地人。若沒有這些措施，樓價會更加瘋狂。

雖然近年很多人對香港失望，但有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。在不少內地人心中，和內地相比，香港仍是宜居之地。筆者在星展工作時，不少同事是在香港或外國大學畢業的內地人，若已有家室的，還是想孩子在香港接受教育，也會在香港租樓買樓。

還有，全球資產價格近數十年飛升，主要是因為貨幣政策，錢印得太多。五十年前尼克遜廢除金本位制，本屬臨時之舉，但一發不可收拾，從此法幣誕生，只要不太過火，各國的銀紙要多少可以印多少。還有是2008年的量化寬鬆，以及去年的無限QE，一直壓低利息。這也扭曲了資產估值，例如看看美股，看市盈率好像一直都超貴，但因為利息太低，一直沒有回歸平均值，若走去沽空，早已成為炮灰。

節錄自2021年11月號《信報財經月刊》